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📋 Inhaltsverzeichnis
Wann muss ich als Vermieter abmahnen?
Die Abmahnung ist im deutschen Mietrecht eine wichtige Voraussetzung für bestimmte Kündigungen. Als Vermieter müssen Sie abmahnen, bevor Sie eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder in vielen Fällen auch eine fristlose Kündigung (§ 543 BGB) aussprechen.
📌 Merksatz: Ohne Abmahnung keine wirksame Kündigung wegen Vertragsverletzung — in den meisten Fällen. Die Abmahnung gibt dem Mieter die Möglichkeit, sein Verhalten zu korrigieren.
Typische Gründe für eine Abmahnung:
- Lärm und Ruhestörung — wiederholter Verstoß gegen Hausordnung oder Nachtruhe
- Zahlungsverzug — Miete nicht oder zu spät gezahlt
- Unbefugte Untervermietung — ohne Erlaubnis des Vermieters
- Verwahrlosung der Wohnung — Vernachlässigung der Obhutspflicht
- Hausfriedensstörung — Beleidigungen, Bedrohungen von Mitbewohnern
Wann ist keine Abmahnung nötig?
Bei einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten können Sie direkt fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) — ohne vorherige Abmahnung.
Was muss eine Abmahnung enthalten?
- Konkrete Schilderung des Pflichtverstoßes — Was genau ist wann passiert?
- Aufforderung zur Verhaltensänderung — Was soll der Mieter konkret tun?
- Ankündigung der Kündigung — Bei Wiederholung droht die Kündigung.
- Schriftform — Per Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen.
⚠️ Wichtig: Eine zu vage Formulierung ("Sie stören immer wieder") reicht nicht. Nennen Sie konkrete Vorfälle mit Datum und Beschreibung.
Muster: Abmahnung wegen Lärm / Ruhestörung
Vorschau: Abmahnung wegen Lärm — generiert mit RentTurtle
📄 Mustertext anzeigen (zum Lesen & Kopieren)
[Ihr Name], [Ihre Adresse]
[Name des Mieters], [Adresse]
[Ort], den [Datum]
Betreff: Abmahnung wegen Ruhestörung — [Adresse Mietwohnung]
Sehr geehrte/r [Anrede Mieter],
hiermit mahne ich Sie wegen wiederholter erheblicher Ruhestörungen förmlich ab.
Am [Datum] um [Uhrzeit] haben Sie durch [Beschreibung z.B. laute Musik nach 22 Uhr] die Nachtruhe der Mitbewohner erheblich gestört. Trotz mündlicher Bitte ist es am [Datum] erneut zu vergleichbaren Vorfällen gekommen.
Ihr Verhalten stellt eine schuldhafte Verletzung Ihrer mietvertraglichen Nebenpflichten gemäß § 241 Abs. 2 BGB dar.
Ich fordere Sie auf, jegliche Ruhestörungen ab sofort zu unterlassen.
Sollten sich vergleichbare Vorfälle wiederholen, behalte ich mir vor, das Mietverhältnis ohne weitere Abmahnung zu kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name]
Muster: Abmahnung wegen Zahlungsverzug
Vorschau: Abmahnung wegen Zahlungsverzug — generiert mit RentTurtle
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[Ihr Name], [Ihre Adresse]
[Name des Mieters], [Adresse]
[Ort], den [Datum]
Betreff: Abmahnung wegen Zahlungsverzug — Mietrückstand
Sehr geehrte/r [Anrede Mieter],
hiermit mahne ich Sie wegen ausstehender Mietzahlungen förmlich ab.
Die Miete für [Monat/Monate] in Höhe von [Betrag] EUR ist trotz Fälligkeit bis heute nicht eingegangen. Sie befinden sich damit seit dem [Datum] in Zahlungsverzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Ich fordere Sie auf, den Betrag von [Betrag] EUR bis spätestens [Datum] auf folgendes Konto zu überweisen: IBAN: [Ihre IBAN]
Ein Mietrückstand von zwei aufeinanderfolgenden Monaten berechtigt zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name]
Typische Fehler beim Abmahnen
- Zu vage formuliert: Konkrete Vorfälle mit Datum sind Pflicht.
- Keine Frist gesetzt: Geben Sie dem Mieter eine klare Frist zur Verhaltensänderung.
- Kein Hinweis auf Kündigung: Ohne Androhung verliert die Abmahnung ihre Warnfunktion.
- Falsche Übergabe: Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe mit Zeugen.
- Falsche Paragraphen: §569 Abs. 1 BGB gilt für Gesundheitsgefährdung — nicht für Lärm.
Was tun wenn der Mieter nicht reagiert?
- Ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
- Fristlose Kündigung bei besonders schweren oder wiederholten Verstößen (§ 543 BGB)
- Zweite Abmahnung — stärkt Ihre Position vor Gericht
💡 Tipp: Dokumentieren Sie alle Vorfälle mit Datum, Uhrzeit und Zeugen. Diese Dokumentation ist im Streitfall entscheidend.